近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓因資金斷裂等原因頻頻爆雷，讓房東和租戶雙雙蒙受巨大的損失。

近期，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

日前，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會(huì)等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》，要求住房租賃企業(yè)單次收取的租金原則上不能超過(guò)3個(gè)月。

意見(jiàn)明確了7方面監(jiān)管措施，其中提出，租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)建立住房租金監(jiān)測(cè)制度，定期公布不同區(qū)域不同類(lèi)型租賃住房的市場(chǎng)租金水平。

轉(zhuǎn)租10套（間）的自然人應(yīng)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照

在加強(qiáng)從業(yè)管理方面，明確從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和轉(zhuǎn)租10套（間）的自然人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，并在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)前向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)推送開(kāi)業(yè)信息，并由住建主管部門(mén)向社會(huì)公示。

據(jù)介紹，目前住房租賃企業(yè)分為三類(lèi)，從企業(yè)投入角度來(lái)說(shuō)，重資產(chǎn)企業(yè)是指企業(yè)通過(guò)拿地新建方式建設(shè)租賃住房，中資產(chǎn)企業(yè)指有一定比例投入，通過(guò)商改租、工改租等方式整棟承租，進(jìn)行裝修改造后對(duì)外出租，承租期限約為10年-15年。輕資產(chǎn)企業(yè)是指收了個(gè)人房源進(jìn)行裝修轉(zhuǎn)租，期限3年-5年。所以集中式長(zhǎng)租公寓不在此次意見(jiàn)監(jiān)管范圍之內(nèi)。

“一些企業(yè)自稱(chēng)資產(chǎn)管理企業(yè)或者科技企業(yè)，但從事的卻是租房業(yè)務(wù)，所以此次規(guī)定明確，其名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含‘住房租賃’相關(guān)字樣。今后百姓簽訂合同時(shí)，也可以以此為依據(jù)。”

單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月

規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為方面，意見(jiàn)提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

該負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，此前住房租賃企業(yè)存在“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為，比如企業(yè)收取承租人一年租金，付給房東一個(gè)月租金；企業(yè)從房東收房花了1000元，但收取租房人房租只收800元，以此擴(kuò)張市場(chǎng)。這種經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)，意味著租賃企業(yè)沒(méi)有利潤(rùn)可言，賠本賺吆喝，但企業(yè)可以利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池。這樣的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極高，一旦資金鏈斷裂，將嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人權(quán)益。所以此次意見(jiàn)提出，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管

意見(jiàn)提出，開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立1個(gè)住房租賃租金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，并通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。

企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)納入住房租賃資金監(jiān)管賬戶，并通過(guò)監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還租金?！斑@項(xiàng)規(guī)定鼓勵(lì)押一付三，給企業(yè)留出適當(dāng)空間。但如果企業(yè)還想長(zhǎng)收，就要進(jìn)行資金監(jiān)管。也就是說(shuō)，企業(yè)一次性收的時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大，資金越要被監(jiān)管?！弊〗ú肯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

意見(jiàn)提出，納入監(jiān)管賬戶的資金，在確保足額按期支付房屋權(quán)利人租金和退還承租人押金的前提下，可以支付裝修改造相應(yīng)房屋等必要費(fèi)用。城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同金融監(jiān)管部門(mén)建立住房租賃資金監(jiān)管制度，強(qiáng)化日常監(jiān)督管理。

不得誘導(dǎo)承租人使用“租金貸”

意見(jiàn)提出，禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款。住房租賃企業(yè)不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

企業(yè)不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用“租金貸”。金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格管理住房租賃消費(fèi)貸款，加強(qiáng)授信審查和用途管理。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要與金融機(jī)構(gòu)共享有“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

大城市定期公布市場(chǎng)租金水平

意見(jiàn)明確，合理調(diào)控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)建立住房租金監(jiān)測(cè)制度，定期公布不同區(qū)域不同類(lèi)型租賃住房的市場(chǎng)租金水平。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，不同房屋租金存在差異，此次定期公布的是大致相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)租金水平，目前，成都、深圳等城市也正在建立租金參考價(jià)，可以引導(dǎo)當(dāng)事人簽訂合同時(shí)進(jìn)行參考。針對(duì)租金異常上漲的問(wèn)題，由于企業(yè)收的房源、對(duì)外出租等情況也要在平臺(tái)進(jìn)行備案，住建部門(mén)可以通過(guò)平臺(tái)信息化進(jìn)行穿透式監(jiān)管。

社區(qū)網(wǎng)格員要排查高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)

此次意見(jiàn)還提出，妥善化解住房租賃矛盾糾紛。發(fā)揮相關(guān)部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)、行業(yè)協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，綜合運(yùn)用多元調(diào)解機(jī)制，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

街道辦事處、社區(qū)要發(fā)揮網(wǎng)格管理員作用，督促住房租賃合同備案，協(xié)助排查有高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)情況。

監(jiān)管工作納入政府績(jī)效考核

意見(jiàn)明確，落實(shí)城市政府主體責(zé)任。建立多部門(mén)協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，將相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管工作納入政府績(jī)效考核體系。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要加快完善住房租賃合同示范文本，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)平臺(tái)進(jìn)行穿透式監(jiān)管。